《亞朵酒店加盟｜投資產(chǎn)權(quán)酒店，99%的人都看過這篇帖子（中）》這篇文章主要從開發(fā)商和酒店管理公司的角度出發(fā)介紹了產(chǎn)權(quán)酒店現(xiàn)階段所面臨的問題。今天我們將重點關(guān)注小業(yè)主在產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展中所面臨的現(xiàn)狀。

 

 

 

 

 

產(chǎn)權(quán)酒店投資門檻高，風(fēng)險大，因此在選擇投資項目時，投資可行性分析顯得尤為重要。站在地價的角度，酒店所處地段是否位于商業(yè)中心、交通樞紐區(qū)等直接決定了土地的增值空間和投資回報。站在房產(chǎn)收益的角度，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市規(guī)劃、旅游業(yè)發(fā)展、酒店位置、酒店硬件配套設(shè)施和軟件服務(wù)、酒店自身的定位、酒店品牌形象和酒店經(jīng)營管理公司的水平?jīng)Q定了酒店未來的盈利能力。

 

 

開發(fā)商用于酒店開發(fā)的土地性質(zhì)、當(dāng)?shù)卣畬τ诋a(chǎn)權(quán)酒店的相關(guān)規(guī)定以及開發(fā)商自身的信譽都會給小產(chǎn)權(quán)證的辦理和發(fā)放帶來風(fēng)險，而這也是小業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意的問題之一。以2005年開業(yè)的杭州·建德外海月亮灣大酒店為例，按照2003年簽訂的《商品房買賣合同》，酒店的地塊規(guī)劃用途為商住樓，土地使用年限為50年，但合同又約定“受買人的房屋僅作住宅使用”。由于房屋類型不對，產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不出，不少業(yè)主選擇退房，只拿到了為數(shù)不多的賠償款。這種情況一直延續(xù)到2008年3月，直到小業(yè)主和開放商簽訂了一份補充協(xié)議，將房產(chǎn)性質(zhì)由住宅變更為非住宅后，才最終取得產(chǎn)權(quán)證，由此產(chǎn)生的近萬元費用卻由小業(yè)主自行承擔(dān)。

 

 

 

由于酒店管理專業(yè)性強，單個小業(yè)主在產(chǎn)權(quán)酒店的實際運作中無法實現(xiàn)對酒店經(jīng)營和管理的監(jiān)督，酒店方一旦聲稱經(jīng)營不善，無法按期兌現(xiàn)小業(yè)主投資回報，信息的不對稱或道德風(fēng)險會給小業(yè)主帶來投資風(fēng)險。

 

 

開發(fā)商和酒店經(jīng)營管理公司向小業(yè)主承諾的收益回報率,通常都是按照最理想的經(jīng)營條件計算得出的。酒店一旦經(jīng)營不善，小業(yè)主無法獲得約定的投資回報。以北京延慶金色假日酒店為例，2003年酒店開業(yè)房產(chǎn)證下發(fā)之后，業(yè)主們不僅沒有能得到開發(fā)商承諾的10%-30%的高額回報，每年的收益也由上萬元減為數(shù)百元，由此看來，項目是否具有完善的擔(dān)保機(jī)制顯得尤為重要。目前市場上的部分產(chǎn)權(quán)酒店都設(shè)有擔(dān)保機(jī)制，有集團(tuán)公司出面擔(dān)保的，也有獨立的第三方擔(dān)保公司出面擔(dān)保的，以位于北京珠市口的中欣戴斯酒店為例，提供由注冊資金9900萬的一家擔(dān)保公司的承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。此外，小業(yè)主在選擇產(chǎn)權(quán)式投資產(chǎn)品時，還應(yīng)當(dāng)留意擔(dān)保公司擔(dān)保的是購房款本金還是收益，具體比例是多少，是普通責(zé)任擔(dān)保還是連帶責(zé)任擔(dān)保。如果普通責(zé)任擔(dān)保出現(xiàn)債務(wù)糾紛,債權(quán)人首先應(yīng)向債務(wù)人要所要欠款，當(dāng)債務(wù)人表示自己沒有能力歸還時，債權(quán)人可以提出訴訟要求法院強制執(zhí)行，僅當(dāng)法院采取強制執(zhí)行后債務(wù)人仍無法償還債務(wù)時,債權(quán)人方能找擔(dān)保公司所要賠償；如果是連帶責(zé)任擔(dān)保出現(xiàn)債務(wù)糾紛，債權(quán)人可以直接找到擔(dān)保單位索要賠償，如果上訴法院，債權(quán)人也可同時起訴債務(wù)人和擔(dān)保單位，因為這兩方同時有責(zé)任償還債權(quán)人的債務(wù)。因此，對于小業(yè)主而言，不輕信開發(fā)商的承諾、簽署一份詳盡的合同是防止風(fēng)險發(fā)生的保證。

 

產(chǎn)權(quán)酒店屬于不動產(chǎn)投資，投資周期較長，其流通和變現(xiàn)能力是投資者在作決策時應(yīng)當(dāng)考慮的因素。通過建立完善的退出機(jī)制，小業(yè)主在面臨酒店無法實現(xiàn)承諾的投資回報或其它重要風(fēng)險時可以及時更換經(jīng)營者或回收部分投資款，最大限度減少投資風(fēng)險。以成都中航城市名人為例，在小業(yè)主與酒店經(jīng)營管理公司簽訂的委托經(jīng)營管理合同到期后，小業(yè)主可自行選擇是回購(回購增幅按1%逐年遞增)還是續(xù)約。不過，投資產(chǎn)權(quán)酒店，最好還是注意品牌的知名度，最好是全國范圍內(nèi)的主流酒店品牌！因為主流的酒店品牌方，在評估項目時也會相對嚴(yán)謹(jǐn)，前期評估本身就是一種保障。