發(fā)布日期：2025-12-07
酒店投資排房指導(dǎo)｜操盤上千萬(wàn)投資的酒店項(xiàng)目，不學(xué)會(huì)排房，哪來(lái)靠譜的評(píng)估？
酒店投資排房指導(dǎo)｜操盤上千萬(wàn)投資的酒店項(xiàng)目，不學(xué)會(huì)排房，哪來(lái)靠譜的評(píng)估？
發(fā)布日期：2019-03-13 15:56
亞朵加盟｜操盤上千萬(wàn)投資的酒店項(xiàng)目，不學(xué)會(huì)排房，哪來(lái)靠譜的評(píng)估？
2016年4月－2017年7月，我已評(píng)估1000+酒店項(xiàng)目。每一次酒店項(xiàng)目的評(píng)估，我都會(huì)拆分為三步：物理?xiàng)l件分析、市場(chǎng)條件分析和商務(wù)條件分析。
在物理?xiàng)l件分析的環(huán)節(jié)，我會(huì)向酒店投資人拿到項(xiàng)目的cad圖紙或者pdf版平面圖，然后根據(jù)平面結(jié)構(gòu)、尺寸，并結(jié)合需要打造的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)做初排房，判斷出房數(shù)量，因?yàn)檫@個(gè)是直接影響測(cè)算評(píng)估的關(guān)鍵數(shù)據(jù)之一（測(cè)算評(píng)估由5大數(shù)據(jù)影響：投資造價(jià)＋客房數(shù)量＋經(jīng)營(yíng)預(yù)期＋運(yùn)營(yíng)成本＋租金成本）。
常見的平面結(jié)構(gòu),分板式、塔式、中庭式三種，由這三種平面形式可以衍生出不同的平面形態(tài)：
1. 板式客房樓層案例
2. 塔式客房樓層案例
3. 中庭式客房樓層案例
不同的酒店定位，對(duì)于排房的要求有些許差別。以客房面積為例，可分為4類：
經(jīng)濟(jì)型16-24㎡ 、舒適型25-35㎡、 豪華型36-45㎡和 超豪華型45㎡以上。
以某酒店品牌為例，排房時(shí)有幾個(gè)重點(diǎn)，列舉一二：
1. 過道凈寬度最低1.6米，算上兩邊客房墻的厚度, 過道墻中距最低1.8米;
2. 客房開間不低于3.3米，套內(nèi)面積25平米－35平米的房型占95%以上；
3. 無(wú)暗房 (天井凈寬度小于3米,且深度大于3層樓層的天井房計(jì)算為暗房)；
4. 大堂面積不小于150平方米；
5. 每層都有滿足需要的消毒布草間，不小于10平米；
6. 有相對(duì)獨(dú)立的餐廳、廚房區(qū)域（按100間房配置，須有120平方米以上區(qū)域）；
7. 有基本的員工設(shè)施區(qū)域（更衣、沖淋、廁所、餐廳等）。
其中2、3點(diǎn)基本決定了這個(gè)品牌的出房數(shù)量。有的品牌對(duì)于開間的要求更低，譬如開間2.85米以上即可，允許有較大比例的暗房。
常見問題1. 進(jìn)深過大怎么辦？
一般10-12米的進(jìn)深已經(jīng)算是常規(guī)客房的極限，如果更大，需要考慮換方向排房，通過多排一排房間和走道來(lái)縮短進(jìn)深、同時(shí)探討開天井的可能性（解決由此引發(fā)的暗房問題）。
以上案例為某經(jīng)濟(jì)型酒店的排房，平面為25.9米和17.6米進(jìn)深。考慮到酒店產(chǎn)品的面積16-24平米即可，因此在開間2.85-3.3米的條件下，凈深4.85－5.6米足矣，于是除了平面的兩頭有排房，中間也安排了排房。由于無(wú)法開窗，所以項(xiàng)目產(chǎn)生暗房的部分（此圖雖然開了采光天井，但寬度不足3米，嚴(yán)格說來(lái)還是暗房）。如果產(chǎn)品定性就是這樣，則可以這樣設(shè)計(jì)。
常見問題2. 錯(cuò)柱怎么辦？
如果柱子在客房的中間則會(huì)影響客房品質(zhì)，一般考慮增加或降低客房的寬度從而適應(yīng)，或者探討是否有把柱子并入衛(wèi)生間隔墻的可能性（柱子包在衛(wèi)生間里面 不影響使用），或者改為功能房或個(gè)性特價(jià)房、再或者后期通過設(shè)計(jì)方法處理（譬如訂制衣柜）。
常見問題3. 如何訓(xùn)練排房的思維？
平時(shí)住酒店時(shí)可多觀察客房門背后的消防逃生圖并拍照記錄，次數(shù)多了就能熟悉大多數(shù)酒店平面的排房方法。附上一些常見平面圖的酒店排房：
1. xx海友（三排房＋四排房，沒開天井）
2. xx宜必思（中間暗房區(qū)，無(wú)法開天井）
3. xx豪生（單排房）
4. xx錦江都城（三排房，中間無(wú)法開天井）
5. xx和頤（四排房，中間無(wú)法開天井）
6. xx橘子水晶（三排房、開天井）
7. xx亞朵（三排房，中間開天井）
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